씽크풀

안녕하세요 정준입니다.

왜 주식투자..특히 셀트리온 종목이라는 토론방에 부동산에 대해서 올려서 의아하신분들 많으실겁니다.

그러나 부동산,금리,환율,주가....이 4가지는 서로 연관이 되어있습니다.

첫번째글은 부동산규제완화, 금리, 미국의 양적완화 출구전략에 대한 것이며

두번째 글은 한국,미국,일본의 부동산 가격추이를 비교하는 것입니다.

두번째 글 시작해보겠습니다.

첫번째 그래프는 한,미,일 3국의 부동산 가격지수의 추이를 서로 비교해본 것입니다.

(세계적인 경제지인 이코노미스트에 세계 부동산 가격에 대한 그래프를 제공해주는데 한국은 없어서 과거자료를 참조합니다. 양해 바랍니다.)

(일본은 토지를 기준으로 부동산 통계를 집계하기 때문에 주거용지 가격을 비교한 것입니다)

두번째 그래프는 하락추이와 하락폭을 서로 비교하기 쉽게끔 전고점이 서로 일치하도록 배치한 것입니다.

한국은 2008년 3분기, 미국은 2006년 2분기, 일본은 1990년 3분기가 전고점을 기록했던 시기 입니다.

두번째 그래프를 보시면 미국의 경우 2006년 2분기에 전고점을 기록한 후 2012년 3분기 말까지 평균 30%정도의 하락을 기록했습니다.

반면 한국은 2008년 3분기 전고점인 100을 기록한 후 4년이 지난 2012년 11월 말 6.7%의 하락을 기록했습니다.

서울의 재건축 아파트의 대명사인 은마아파트의 경우 이미 30%를 하락했고, 가격 상승기에 큰 폭을 상승했던

강남 3구의 대형아파트들의 경우 30% 가까이 하락한 경우가 꽤 있지만..

서울 전체 평균으로 보면 이제 겨우 6.7% 하락했습니다.

앞으로 디플레이션이 장기간 계속된다고 가정하면, 한국의 아파트 가격하락은 아직 제대로 시작하지 않은 상태로 보입니다.

한편 또 다른 관점에서 보면 일본과 미국에 비해 잘 버틴다는 모습을 보여준것도 사실입니다.

과거 정부에서 부동산 상승기때 LTV,DTI 대출규제를 도입했기때문에 이런 현상이 발생된걸로 보입니다.

일단 그래프에서는 미국이나 일본은 급격히 오르던 부동산 가격이 급격히 하락했습니다.

일본은 89년후반부터 현재까지...

미국은 서브프라임모기지 사태 이후로...

두나라가 똑같은 패턴을 보이는 이유는 부동산 담보대출을 제공했던 은행들이 담보의 가치를 위협받게 되자, 대출금의 만기연장을 거부하고 원리금을 바로 회수해버리기 때문이며 그 때문에 어쩔 수 없이 낮은 가격에라도 처분해야하는 매물들이

등장하면서 가격 하락이 더욱 부채질했습니다.(주식시장에 투매랑 같은 이치죠^^?)

그러나 한국은 LTV,DTI 대출 규제를 미리 걸어두었기 때문에 담보의 가치와 대출금 사이에 여유분이 있어서

은행들이 대출회수에 나서지 않아, 느린속도로 하락할 수 있었습니다.

그런데 실제 첫번째 그래프 보시면 하락추세가 급하게 보일겁니다.

세번째 그래프는 2013년도 시도별 아파트 매매가격 변동률 과 역대 정부의 부동산 시장 상황 비교입니다.

실제 2013년도 서울.수도권 아파트 값이 1.59% 하락했습니다. 반면 전셋값은 66주 연속 상승했습니다.

집값이 가장 많이 떨어진곳은 파주가 -4.9%내려 최고의 하락률이며 용산구도 -3.39%내렸습니다.

또한 서울.수도권 전체로는 평균 1.59% 하락했습니다.

반면 대출규제가 느슨한 지방아파트값이 올랐습니다.

특히 대구 경북은 2년연속 달렸습니다 ㅎㅎㅎ

작년 한해 기준으로 구미가 10.18% 올라서 전국 아파트값 상승률 1위를 차지했습니다

이어 경산시 9.46% 대구 북구 9.46% 등입니다.

우리나라도 분명히 미국, 일본처럼 부동산 버블이 본격적으로 붕괴가 될꺼라고 생각합니다.

그러나 하락추세 각도가 그들보단 완만하다고 생각듭니다.

이유는 2008년부터 4년동안 완만한 하락세를 이어오면서 은행들이 위기 의식을 갖고 상당한 대비를 갖추었기 때문입니다.

그런데 하나 짚고 싶은게 있습니다.

이런 이유로 하락폭을 더 크게 할수도 있기 때문입니다.

서울 아파트 전체 평균이 6.7%하락하는 동안, 은마 아프트 같은 재건축아파트들이나 그동안 상대적으로 큰 상승률을 보였던 대형아파트들의 경우에는 벌써 30%가까이 하락한 경우도 꽤 나타나고 있습니다.

이처럼 개별아파트의 경우 전체 평균하락율 보다 더 큰폭의 하락을 보이는경우가 많습니다.(주식시장처럼..)

이렇게 일본의 경우 6대 도시 대지가격기준으로 3분의1 토막나는동안, 주택가격은 8분의 1토막이 났습니다.

일본과 비교해서 우리나라의 경우는 "대단지 아파트"의 재건축, 리모델링 문제가 있습니다

일본은 한국과 달리 단독주택과 다세대주택 위주의 주거문화를 가지고 있으며 일본의 맨션이 한국이 아파트와 조금 비슷하지만 한국보다 많은 비율 차지하지 않고, 대단지를 이루지 않습니다.

이에 비해 한국은 대단지 아파트는 가격이 하락시 재건축, 리모델링 불가능하다는 가장 심각한 문제를 안고 있습니다

이 문제까지 고려하면 더 하락폭이 생길수 도 있습니다.

정책이 잘 되길 바래봅니다...