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[건설] 드러난 분양가 상한제의 영향(10.1 보완방안) 공유하기
19/10/02 11:25(1.241.***.228)
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중요 포인트 1: 핀셋 지정

10/1 '최근 부동산 시장 점검 결과 보완방안'에서 중요하게 봐야할 포인트는 첫번째로 '핀셋 지정'이다. 31개 투기과열지구 전지 역이 정량 지정요건에 모두 충족된 상황에서, 집값이 불안우려가 있는 지역을 선별하여 핀셋으로 지정한다는 것이다. 지정 기준 은 1)검토지역을 선정한 후 2)정비사업 이슈, 일반사업물량 확인되는 동(洞)을 선별할 수 있다. 이는 기존에 우려했던 투기과열 지구 31개 지역 모두가 민간택지 분양가상한제로 지정되는 것이 아니라는 의미다.

중요 포인트 2: 재건축/재개발 6개월 유예기간 부여

모든 사업에 대해 입주자모집공고 신청 분부터 분양가 상한제를 적용하지만, 재건축/재개발, 지역주택조합은 일정 조건이 충족 될 경우 6개월의 유예기간을 부여하는 보완방안을 마련했다. 재개발/재건축은 관리처분계획인가를 받았거나, 인가를 신청한 단 지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자모집공고 신청을 하면 적용대상에서 제외된다. 간단히 말해서, 10월말까지 관리처분인가 를 받은 재건축/재개발 단지들이 6개월내 분양을 하면 분양가상한제 영향을 벗어난다는 것이다. 10월말 시행령이 공포되면, 20 년 4월까지 분양하는 재건축/재개발 단지들은 분양가상한제를 적용 받지 않는다.

영향: 민간택지 분양가 상한제로 인한 분양 감소 우려는 없음

민간택지 분양가 상한제로 인한 분양 감소 우려는 없을 것으로 판단한다. 왜냐하면 분양가 상한제 영향을 받는 단지들은 전체 서울 도시정비 물량 중 일부에 불과하기 때문이다(그림1). 서울시 도시정비 물량은 약 28만호인데, 이 중 당장 분양가상한제 영 향을 받는 관리처분인가 단지들은 10만호다. 그 중 당장 사업을 보류할 수 있는 이주조차 안 한 단지들은 2.3만호다. 이는 서 울시 전체 물량의 8.1%에 불과한 수치다. 내년 5월까지 착공을 감안할 시, 이주 및 철거를 진행한 7.5만세대가 현실적으로 분 양가 상한제 적용 제외단지가 될 전망이다. 올해 하반기부터 내년 상반기까지 서울에서 7.5만호 분양을 기대해 볼만 한다.

수혜: 서울 이주/철거 단지가 많은 건설사(GS건설, 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설)

민간택지 분양가상한제의 시기와 유예가 명확하게 나온 시점에 가장 수혜가 될 건설사는 서울 내 이주 및 철거가 진행된 도시 정비물량을 많이 갖고 있는 GS건설이다. GS건설이 보유한 관리처분인가 단지는 총 2.7만세대로 그 중 약 1.8만세대가 내년 4 월까지 분양이 가능할 것으로 추정한다(표4). 게다가 중요포인트 1에서 보듯이 핀셋으로 지정될 경우 혜택을 보는 것도 GS건설 이다. 왜냐하면 GS건설이 수주했던 도시정비 중 이주 및 철거가 진행중인 단지의 대부분이 강남 이외 지역의 재건축/재개발이 기 때문이다(표5). 민간택지 분양가 상한제가 강남을 핀셋으로 지정되면, 실제 건설사 분양에 미치는 영향은 작다. GS건설외에 도 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설도 수혜를 볼 수 있다.

흥국 김승준
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